Pronájem bytu: Nově se smluvní pokutou

Nájemní bydlení je pro mnoho osob jediný možný způsob, jak si na určité období zajistit střechu nad hlavou. Hypotéky stále nejsou automaticky dostupné pro všechny. Kromě toho, že musíte mít alespoň něco málo našetřeno, banka přihlíží k výši vašeho platu či mzdy. Pokud tedy nemáte stále zaměstnání a měsíční příjmy v odpovídající výši, cesta k vlastnímu bydlení se začíná klikatit.

Pronájem bytu je pak pro mnoho mladých lidí adekvátním řešením. Dříve, než podepíšete s pronajímatelem nájemní smlouvu, bude určitě dobré si pár informací objasnit. 

Při pronájmu bytu většina pronajímatelů požaduje tzv. kauci, což je vlastně taková jistina pro případ, že by nájemce neplnil včas a řádně smlouvou ujednané povinnosti. Nově však může být součástí nájemní smlouvy i smluvní pokuta. Jaký je ale mezi kaucí a smluvní pokutou rozdíl? A co vše po vás může pronajímatel požadovat? Pojďme si to společně trochu rozebrat. Od července totiž budou další změny.

Nájemní bydlení

Nová verze občanského zákoníku schválená v roce 2014 zakazovala ve smlouvách o pronájmu bytu a domu sjednání smluvní pokuty. To znamená, že si pronajímatel spolu s nájemcem nemohl předem ujednat zaplacení smluvní pokuty při porušení povinností vyplývajících z obsahu nájemní smlouvy. Avšak ještě před nástupem koronavirové pandemie došlo ke schválení novely, která od 1. července 2020 vrací možnost ujednání smluvní pokuty. Jen kvůli vyhlášení celé řady protikoronových opatření upadla tak trochu v zapomnění. S postupným návratem k normálu je však určitě dobré na ni znovu poukázat. Není výjimkou, že finanční krize zasáhla kdejaký rodinný rozpočet, což se v konečném důsledku může projevit také v poptávce po levnějším bydlení

Podle ministerstva spravedlnosti a pro místní rozvoj by měl návrat smluvní pokuty pomoci zpřístupnit nájemní bydlení většímu okruhu osob. Doposud platilo, že pronajímatel bytu mohl požadovat pouze složení kauce ve výši tří měsíčních nájmů. Ovšem i tato částka je pro určitou skupinu osob natolik vysoká, že ani na pronájem bytu nemohou dosáhnout. Jenomže každý pronajímatel potřebuje mít nějakou jistinu, co kdyby nájemce přestal platit nájem a zálohy na energie, a jinou páku na něj vlastně nemá. 

Nově smluvní pokuta

Smluvní pokuta tvoří část jistiny, která je součástí každé nájemní smlouvy. Ministerstvo rovněž poukazuje na fakt, že by schválená změna zákona mohla přispět k ozdravení státního rozpočtu. Podle zákona o pomoci v hmotné nouzi má novela pozitivní dopad na výdaje na mimořádnou okamžitou pomoc, jelikož složení jistiny lze považovat za odůvodněný náklad na bydlení.

Ujednání o smluvní pokutě může být součástí nájemní smlouvy od července i přesto, že současně platí různé koronavirové úlevy. Pokud kvůli dopadům koronaviru nemáte peníze, je možno za stanovených podmínek odložit platbu nájmu, aniž by vám pronajímatel mohl dát výpověď z bytu. Koronavirové úlevy se netýkají ostatních sankcí včetně znovuzavedených smluvních pokut. 

Kauce a smluvní pokuta

Pojem kauce je v oblasti nájemního bydlení poměrně známý, avšak při termínu smluvní pokuta už si někdy nejsou lidé jisti. Co si přesně pod tímto pojmem představit? Pronajímatel využívá složenou kauci především k uhrazení dlužného nájmu, naproti tomu smluvní pokuta má být pro nájemce motivací k tomu, aby své povinnosti plnil včas. Smluvní pokuta by tedy měla postihnout případnou časovou prodlevu v placení a umožnit pronajímateli nájemce přiměřeně sankcionovat. Tato možnost se týká nejen placení samotného nájmu, ale i včasné úhrady cen za energie (plyn, elektřina, topení, atd.).

Sjednaná výše smluvní pokuty mezi pronajímatelem a nájemcem musí být samozřejmě přiměřená vzhledem ke vztahu porušené povinnosti. Jestliže se nájemce dostane do finančních potíží a opozdí se s úhradou nájemného o několik dní, není možné, aby v tomto případě pronajímatel požadoval smluvní pokutu ve výši několika násobků měsíčního nájmu. 

Zákon stanoví, že výše smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek nájemného za měsíc a současně musí zahrnovat případnou kauci. Co to v praxi znamená? Je-li například měsíční nájemné dohodnuto na částku 10 000 Kč, pak je maximální limit sjednané kauce a smluvní pokuty 30 000 Kč. Od července může pak pronajímatel požadovat třeba složení kauce ve výši 15 000 Kč a zbývajících 15 000 Kč může být určeno jako smluvní pokuta. 

V případě, že pronajímatel bude muset použít kauci na úhradu dlužného nájemného, může následně vyžadovat její doplnění na původní výši, má-li i nadále trvat smluvní vztah. Avšak za této situace bude nově možno předložit nájemci k úhradě také sankční pokutu, která vznikne v souvislosti s neplacení nájmu a nutností využití složené jistiny. 

Co je považováno za přiměřeně vysokou smluvní pokutu? Před samotným podpisem nájemní smlouvy je vhodné předem nastavit podmínky akceptovatelné pro obě strany, tedy pronajímatele i nájemce. Takovým přístupem je možno předejít různým problémům, které mohou mít dalekosáhlé důsledky a v neposlední řadě dokonce i soudní dohru. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může zmírnit rozhodnutí soudu. Ovšem je na zvážení, zda pokaždé přinese očekávaný výsledek. Nejvyšší soud považuje přiměřenou pokutu kolem 0,5 % denně, zato 1 % za den je už částka nepřiměřená. Stanovením určitého limitu smluvní pokuty je v prvé řadě ochrana nájemce, aby pronajímatel nemohl využít své postavení jako vlastník nemovitosti.

Kdy lze požadovat smluvní pokutu?

Sjednání smluvní pokuty závisí na vzájemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem bytu. Stejně jako nemůže být nepřiměřeně překročena jeho výše, zákon vymezuje povinnosti, při jejichž nedodržení ji lze požadovat. Pronajímatel nikdy nemůže vyžadovat smluvní pokutu za tzv. výkon práva. Jedná se například o výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce, přihlášení k trvalému pobytu, přijímání návštěv, apod. 

Smluvní pokutu lze sjednat pro porušení povinnosti: 

  • úhrady měsíčního nájemného a záloh za služby ve stanoveném termínu
  • provádění stavebních úprav bytu bez souhlasu majitele
  • odevzdání bytu zpět pronajímateli ve smluveném termínu a původním stavu

Konkrétní vymezení případů, pro které je platná smluvní pokuta, závisí do značné míry na pronajímateli a v tomto směru lze shledat individuální odlišnosti. Na zvážení je například kouření nebo chov domácích zvířat. Za porušení zákazu kouření může být například  považována jednorázová pokuta v řádu tisícikoruny, ovšem v závislosti na okolnostech a velikosti daného prohřešku. Pokud se pronájem bytu týká i samotného vybavení a po týdnech užívání je vše cítit cigaretovým kouřem, může pronajímatel dospět k názoru, že došlo k jeho znehodnocení a bude vyžadovat náhradu.

U většiny pronájmů bytů je možnost chovu domácích zvířat přímo uvedena ve smlouvě. Někdo dokáže akceptovat malého pejska či akvárium s rybičkami, ale chov exotických zvířat, nebo pět koček už je trochu moc. Pokud si hledáte nájemní bydlení, je určitě rozumné výběr bytu přizpůsobit těmto požadavkům. Do budoucna tak předejdete celé řadě potíží a nedorozumění, která mohou v extrémním případě vyústit až ve výpověď z nájmu. 

Smluvní pokuta a náhrada škody

Občanský zákoník hovoří jasně: současně vedle sebe nelze uplatnit smluvní pokutu  a náhradu škody. Podle zákona je tedy smluvní pokuta považována za takzvanou paušalizovanou náhradu škody. Mezi podnikateli je naprosto běžné, že se souběžné uplatnění pokuty a náhrady škody ve smlouvě vyloučí. Otázka je, nakolik je smluvní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem přiměřený. V nájemní smlouvě je nájemce považován za slabší stranu, a tak by se mohlo stát, že by byla omezena nájemcova práva. 

Z tohoto pohledu je tedy na uvážení každého pronajímatele, zda je sjednání smluvní pokuty k pokrytí způsobené škody skutečně výhodné. Proto by měl pronajímatel pečlivě uvážit, v jaké výši může být případná škoda a s ohledem na tato fakta upravit nájemní smlouvu.

V případě, že nájemce způsobí pronajímateli škodu na majetku, je důkazní břemeno na straně pronajímatele. Obzvlášť, když bude mít případ soudní dohru. Jestliže bude předem stanovena smluvní pokuta, existuje riziko, že její finanční výše bude nižší než způsobená škoda. A naopak v situaci, že by bylo poměrně těžké a složité vyčíslit způsobenou škodu, jeví se smluvní pokuta jako efektivní řešení. 

Obdobná situace nastává také pro nájemce. I z jeho pohledu se nejedná o jednoznačně výhodné řešení. Nájemci se vyplatí smluvní pokuta jen tehdy, pokud způsobená škoda a její požadovaná náhrada bude podstatně vyšší. V opačném případě, kdy pronajímateli nikdy skutečná škoda nevznikne, nájemce jen zbytečně platí peníze. Stále ovšem platí, že i když není sjednána smluvní pokuta, nájemce musí v pronajatém bytě uhradit vzniklou škodu (zničené dveře, rozbité okno, pronajatý nábytek, apod.).

Ujednání o smluvní pokutě vejde v platnost od 1. července 2020. Z toho důvodu bude vhodné stávající nájemní smlouvy rozšířit o příslušný dodatek a nájemní vztah právně ošetřit. Někteří pronajímatelé ve snaze přimět nájemce k plnění svých povinností již uváděli pojem smluvní pokuta v nájemní smlouvě, avšak její právní vymahatelnost je až do července prakticky nulová. Proto je žádoucí počínaje červencem nově upravit pravidla týkající se smluvní pokuty.