Největší investicí v životě bývá bydlení a řada lidí koupi nemovitosti financuje za pomoci půjčky. Sjednat si hypotéku a upsat se bance na desítky let znamená tedy pořádně zatížit domácí rozpočet. Proto je třeba vše důkladně uvážit. Hypotéka totiž není ideální řešení pro každého. V prvé řadě počítá s tím, že už máte něco našetřeno a vaše příjmy bez problému utáhnou vysoké měsíční splátky. Chcete-li si půjčit jen několik desítek tisíc korun na modernizaci nebo rekonstrukci bydlení, možná je někdy vhodnější úvěr ze stavebního spoření. Česká národní banka postupem času nabyla dojmu, že si lidé půjčují bez rozmyslu a zbytečně moc, a tak od října 2018 zpřísnila pravidla. Vydala nová doporučení, jejichž cílem je snížit počet rizikových hypoték. A právě ta se dotýkají i refinancování hypotéky. V průběhu splácení totiž vždy máte možnost odejít k jiné bance, která vám nabídne lepší úrok. A dokonce můžete požádat i o peníze navíc a přistavět třeba ještě novou garáž. Avšak navýšení úvěru se už bude posuzovat podle nových pravidel. Jaká to jsou?
Konec stoprocentní hypotéky
O dobrou hypotéku v dnešní době usiluje kdekdo. Velkým trendem minulých let bylo získat hypotéku zcela bez vlastních úspor tzv. stoprocentní hypotéku, čemuž nahrávala i příznivá úroková sazba. Avšak ČNB několikrát poukazovala na značnou míru rizika u takto poskytnutých úvěrů, zejména u nízkopříjmových domácností. Z toho důvodu vydala nová doporučení, která stoprocentní hypotéky úplně zakazují.
Od 1. října 2018 by měly banky poskytovat hypotéky jen do výše 80 % hodnoty nemovitosti a maximálně 15 % objemu celkového trhu bude připadat na hypotéky v pásmu 80 – 90 % hodnoty nemovitosti. Zrušení stoprocentních hypoték bude mít sice největší dopad na dostupnost bydlení pro určitou skupinu lidí bez vlastních úspor, ale na druhou stranu při nerespektování těchto pravidel ČNB využije své pravomoce a bude po bance požadovat vyšší kapitálové zajištění.
I při refinancování hypotéky je v zájmu každé banky vyhodnotit, zda v průběhu jejího splácení nedošlo ke zvětšení rizikovosti poskytnutého úvěru, respektive zvýšení neúměrné zadluženosti žadatele, snížení jeho příjmů či snížení hodnoty zastavené nemovitosti.
Kolik může banka půjčit?
Chcete-li dosáhnout na hypotéku, pro většinu lidí to znamená mít alespoň jednu pětinu hodnoty nemovitosti krytých jinak. Samozřejmě nejlépe z vlastních úspor, nikoliv další půjčkou. I v tomto směru ale centrální banka od října přitvrdila. Nově bude prověřovat nejen to, kolik máte našetřeno z vlastních zdrojů, ale také jaké jsou vaše příjmy. Banky to pochopitelně při žádosti o hypotéku běžně dělají, ale každá podle svých interních pravidel. Proto ČNB nastavila jasné limity.
České národní banka stanovila tato omezení:
- ukazatel DTI – dluh žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu
- ukazatel DSTI – splátka dluhu nesmí přesahovat 45 % čistého měsíčního příjmu
Na základě vašeho čistého příjmu a dle doporučení ČNB si pak můžete spočítat, jakou maximální hypotéku vám může banka dát. Pokud vám nastavené limity připadají příliš nízké, pořád nemusíte ztrácet naději. Sama Česká národní banka říká, že tyto limity lze ve specifických případech překročit, avšak jen u 5 % úvěrů, které banka poskytne. A pořád se vlastně jedná jen o doporučení centrální banky.
Příklad: máte-li čistý příjem 25 000 Kč, banka vám nepůjčí více než 2 700 000 Kč a měsíčně budete splácet hypotéku ve výši 11 250 Kč.
Nová pravidla platí i na refinancované úvěry
Přísnější pravidla pro přiklepnutí hypotéky platí již od začátku října. Nově by tedy měla banka sledovat limity pro vzájemný poměr příjmů a celkových dluhů klienta. To se týká nejen čerstvě uzavřených smluv, ale také refinancování dříve sjednaných hypotečních úvěrů. Podle České národní banky je ale třeba rozlišovat, zda se jedná o pouhé převedení stávající půjčky či refinancování s navýšením celkové jistiny úvěru. Výše uvedená nová pravidla mohou banky uplatňovat jen v případě, že klient spolu s převedením hypotéky požádá i o peníze navíc.
Česká národní banka refinancování za nový úvěr považuje, jestliže se původní jistina navýší o více než 200 000 Kč nebo o 10 procent.
Refinancováním hypotéky můžete dosáhnout na lepší podmínky, než jaké máte dosud. Velmi často se tak děje na konci fixačního období, kdy vám banka nabídne novou úrokovou sazbu. Je zcela na vás, zda na ni přistoupíte nebo se rozhodnete využít jinou konkurenční nabídku. Pokud odejdete od banky jen za lepším úrokem či jinými podmínkami, nová pravidla se vás netýkají.
Refinancování hypotéky
Hypotéka na bydlení není vhodná pro každého a vyžaduje zejména pravidelné příjmy v dostatečné výši. Nově nastavená pravidla centrální banky sice snižují dostupnost hypoték pro určitý okruh žadatelů, ale zase na druhou stranu mají zabránit nadměrné zadluženosti nízkopříjmových domácností. Pokud nastane nenadálá situace jako ztráta zaměstnání, rozvod či dlouhodobá nemoc, pak se rodina s nízkými příjmy velmi snadno dostane do problémů se splácením. Proto mají banky sledovat, zda se neúměrně nezvyšuje celkové zadlužení klienta včetně dalších spotřebitelských půjček a úvěrů nebo leasingu.
Refinancování hypotéky je jednou z možností, jak si při napjatém rodinném rozpočtu upravit měsíční splátky úvěru dle aktuálních potřeb a využít lepší úrokovou sazbu. Když požádáte o refinancování hypotéky na konci fixačního období, s přechodem k nové bance se nepojí žádné sankční poplatky. Přitom fixací se myslí předem dohodnuté období (3, 5 nebo 7 let), během kterého vám banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Jakmile se tato předem stanovená lhůta blíží ke konci, zpravidla tři měsíce předem banka kontaktuje klienta s novou nabídkou. Pokud vám nevyhovuje, můžete si u jiné banky vyjednat lepší podmínky. Nová banka pak za vás celý stávající úvěr splatí a vy budete dál pokračovat ve splátkách u nové banky za podmínek, které jste si ujednali. Lepší podmínky splácení si můžete dokonce vyjednat i rok dopředu. Můžete si upravit výši měsíčních splátek, prodloužit dobu splatnosti a dosáhnout na lepší úrokovou sazbu.
Máte-li nízké příjmy a nedosáhnete na potřebnou výši hypotéky, můžete se sice poohlédnout po levnějším bydlení, ale také k žádosti o hypotéku přizvat spoludlužníka (rodiče, sourozence, přítele, apod.).